Uvod

Hrvatsko tržište nekretnina doživjelo je izuzetan rast uoči 2025. godine, što ga čini atraktivnom destinacijom za strane investitore i iseljenike. Cijene nekretnina porasle su za oko 25% u posljednje dvije godine, čime se hrvatsko tržište nekretnina svrstava među zemlje EU-a s najbrže rastućim cijenama nekretnina. Ovaj porast potaknut je snažnom potražnjom – kako domaćom (potaknutom rastom plaća i stambenim kreditima), tako i međunarodnom – u uvjetima ograničene ponude stambenih jedinica.

Ulazak Hrvatske u Schengenski prostor i uvođenje eura 2023. dodatno su povećali njezinu privlačnost pojednostavljujući transakcije za investitore iz eurozone. Sa svojom zadivljujućom jadranskom obalom, povijesnim gradovima i relativno pristupačnim cijenama u usporedbi sa zapadnom Europom, Hrvatska nudi raznolike prilike za one koji traže stambene nekretnine, odmarališta ili investicijske objekte. U ovom sveobuhvatnom vodiču obuhvatit ćemo sve glavne vrste nekretnina, pravne i porezne aspekte za strance, istaknute regionalne tržišne značajke te ključne trendove koji oblikuju izglede za 2025. godinu

Vrste nekretnina na hrvatskom tržištu

Stambene nekretnine (stanovi i kuće): Stambeni fond u Hrvatskoj u velikoj je mjeri sastavljen od privatno vlasništva nad stanovima i kućama, budući da Hrvatska ima jednu od najviših stopa vlasništva nad nekretninama u Europi (preko 90% stanovnika posjeduje vlastiti dom). Stanovi su uobičajeni u gradovima poput Zagreba i Splita, dok obiteljske kuće prevladavaju u prigradskim i ruralnim područjima. Strani kupci često traže gradske stanove za osobnu upotrebu ili prihod od najma, kao i obiteljske kuće u mirnijim krajevima za preseljenje ili umirovljenje.

Tržište dugoročnog najma u Hrvatskoj je relativno malo (većina stanovnika preferira vlasništvo), ali su kratkoročni najam vrlo popularni u turističkim područjima. Povrati od kratkoročnog najma mogu biti privlačni, osobito tijekom vrhunca ljetne sezone, što gradske stanove i obalne kuće čini isplativim investicijskim nekretninama. Prilikom kupnje doma, važno je napomenuti da mnoge hrvatske nekretnine mogu imati više suvlasnika (zbog nasljednih običaja), stoga je temeljita provjera vlasničkog lista uz pomoć lokalnog odvjetnika od ključne važnosti.

Kuće za odmor (vile za odmor i druge sekundarne nekretnine): Hrvatska obala i otoci prepuni su kuća za odmor, od modernih apartmana uz more do rustikalnih kamenih vila. Takve nekretnine izuzetno su tražene među stranim kupcima, kako za osobnu upotrebu tijekom odmora, tako i kao investicija za iznajmljivanje. Obalne regije poput Istre i Dalmacije bilježe snažnu potražnju za vilama s pogledom na more, apartmanima za odmor i obnovljenim tradicionalnim kućama, potaknuto uspješnim turizmom u zemlji. Lokalni propisi dopuštaju privatnim osobama iznajmljivanje kuća za odmor turistima (uz pravilnu registraciju), a mnogi investitori koriste platforme poput Airbnb-a za ostvarivanje prihoda.

Ključna prednost ovakvih nekretnina je fleksibilnost – vlasnici mogu uživati u objektu dio godine, a ostatak vremena ga iznajmljivati. Međutim, kupci bi trebali provjeriti nalazi li se nekretnina u zoni predviđenoj za stambenu upotrebu; „turistička zona“ ili zona mješovite namjene su prihvatljive, ali u isključivo poljoprivrednim ili zaštićenim zonama nije dopuštena službena stambena upotreba bez prenamjene. Sve u svemu, dobro locirane kuće za odmor u Hrvatskoj nude kombinaciju životnog stila i potencijala za prihod.

Poslovne nekretnine: Strani investitori također istražuju hrvatsko tržište poslovnih nekretnina – uključujući urede, maloprodajne prostore, hotele i projekte mješovite namjene. Zagreb, kao glavni grad, glavno je središte za urede i trgovačke komplekse, potaknut rastućim gospodarstvom i projektima financiranim iz EU fondova. Obalni gradovi (npr. Split, Dubrovnik) nude prilike u sektoru ugostiteljstva, kao što su manji hoteli, pansioni i turistička naselja, zahvaljujući snažnom razvoju turizma. Sve je veći interes za kupnju ili razvoj hotela i turističkih resorta duž Jadrana. Primjerice, novi luksuzni projekti pokrenuti 2024. godine – od luksuznih rezidencija u splitskoj uvali Čiovo do eko-resorta u Istri – privlače međunarodne kupce.

Maloprodajne i logističke nekretnine predstavljaju manji, ali rastući segment, osobito u blizini prometnih čvorišta. Važno je napomenuti da kupnja poslovnih nekretnina u Hrvatskoj slijedi slične pravne postupke kao i kod stambenih, iako veće investicije mogu ispunjavati uvjete za državne poticaje ili zahtijevati dodatne dozvole (npr. za vođenje hotela). Mnogi strani investitori osnivaju lokalne tvrtke za vlasništvo nad poslovnim objektima, kako bi olakšali poslovanje i lakše se nosili s eventualnim ograničenjima vlasništva (više o tome u nastavku).

Zemljišta (građevinska zemljišta i poljoprivredna zemljišta): Ulaganje u zemljište u Hrvatskoj obuhvaća dvije osnovne kategorije – urbano građevinsko zemljište i poljoprivredno/ruralno zemljište. Građevinska zemljišta u gradovima ili turističkim zonama visoko su cijenjena zbog mogućnosti razvoja; primjerice, građevinsko zemljište uz more na dalmatinskoj obali ili u Istri traženo je za izgradnju novih vila i apartmana. Primjenjuju se stroga pravila prostornog planiranja i zoniranja: potrebno je osigurati da je parcela u lokalnom prostornom planu označena kao građevinsko zemljište kako bi se mogla graditi stambena ili poslovna građevina. U popularnim područjima, ograničena ponuda zemljišta pogodnog za gradnju pridonijela je rastu cijena. S druge strane, poljoprivredno zemljište uključuje oranice, šume i vinograde – privlačno za poljoprivredu ili razvoj imanja.

Povijesno gledano, Hrvatska je ograničavala kupnju poljoprivrednog i šumskog zemljišta od strane stranaca, no od sredine 2023. ta su se pravila ublažila. Sada stranci (uključujući i građane EU) mogu kupovati određena poljoprivredna zemljišta (npr. oranice ili pašnjake) do 10 hektara, dok je kupnja šumskog zemljišta i dalje zabranjena. Poljoprivredne parcele općenito su jeftinije, no svaka promjena namjene (za gradnju) zahtijeva prenamjenu i odgovarajuće dozvole. Mnogi stranci koji kupuju zemljište za gradnju odlučuju se za službena građevinska zemljišta ili surađuju s lokalnim partnerima kako bi lakše navigirali kroz proces zoniranja. Bilo da se radi o kupnji gradske parcele ili zemljišta na selu, važno je provesti geodetsko snimanje i pregled zemljišnih knjiga (i katastarskih zapisa) kako bi se potvrdile granice, vlasništvo i eventualna opterećenja.

Pravne stavke koje treba uzeti u obzir pri ulasku na hrvatsko tržište nekretnina

Zakoni o vlasništvu nekretnina za strance: Hrvatski zakoni dopuštaju stranim fizičkim i pravnim osobama kupnju nekretnina, ali se uvjeti razlikuju ovisno o državljanstvu kupca. Građani EU/EEA (i Švicarske) uživaju nacionalni tretman – mogu kupovati nekretnine u Hrvatskoj pod istim uvjetima kao i domaći građani. Od kada je Hrvatska pristupila Europskoj uniji 2013. godine, građani EU-a nemaju posebna ograničenja pri kupnji kuća, stanova ili poslovnih nekretnina. (Jedina iznimka je da su svi stranci – uključujući i građane EU – do sredine 2023. godine imali zabranu kupnje poljoprivrednog i šumskog zemljišta, u sklopu prijelaznog moratorija koji je u međuvremenu ukinut pod određenim uvjetima, kako je prethodno navedeno.)

Za državljane zemalja izvan EU, vlasništvo je moguće, ali podliježe uvjetu reciprociteta i administrativnom odobrenju. Konkretno, Hrvatska zahtijeva da država iz koje dolazi strani kupac omogućuje hrvatskim državljanima kupnju nekretnina na svom teritoriju (reciprocitet). Ako je taj uvjet ispunjen, kupac izvan EU mora dobiti suglasnost Ministarstva pravosuđa Republike Hrvatske za kupnju. Ministarstvo pritom provjerava, između ostalog, nalazi li se nekretnina u ograničenoj kategoriji (npr. poljoprivredno/šumsko zemljište ili zaštićena zona) te je li pravni reciprocitet službeno potvrđen.

Ovaj postupak odobrenja može biti dugotrajan – često traje oko godinu dana – a kupoprodajni ugovor je ništavan dok se suglasnost ne izda. Kupci izvan EU mogu izbjeći ovu birokraciju kupnjom putem hrvatske tvrtke: lokalno registrirana tvrtka (čak i ako je u stranom vlasništvu) tretira se kao domaći subjekt te može slobodno kupovati nekretnine (uključujući zemljišta) bez odobrenja Ministarstva.

Mnogi Amerikanci, Kanađani, Britanci i drugi odlučuju se za ovu opciju ako planiraju ulagati u nekretnine koje bi inače zahtijevale suglasnost. Također je važno napomenuti da određena posebna područja imaju svoja specifična pravila: primjerice, država ima pravo prvokupa za nekretnine smještene na malim nenaseljenim otocima ili unutar granica nacionalnih parkova, što znači da se takva nekretnina prvo mora ponuditi državi ako je vlasnik želi prodati.

Takvi su slučajevi rijetki, ali relevantni kada se radi o jedinstvenim lokacijama. Općenito, izuzev poljoprivrednog zemljišta i zaštićenih područja, strani kupci (građani EU ili oni izvan EU uz suglasnost) mogu bez većih prepreka stjecati potpuno vlasništvo (freehold) nad stanovima, kućama, poslovnim objektima i građevinskim parcelama u Hrvatskoj. Gledajući unaprijed, očekivano članstvo Hrvatske u OECD-u (predviđeno do 2026.) dodatno će liberalizirati tržište – građanima svih OECD zemalja bit će dopuštena kupnja hrvatskih nekretnina pod jednakim uvjetima kao i građanima EU, čime će se ukinuti zahtjev za reciprocitet i odobrenje. Ova nadolazeća promjena vjerojatno će proširiti krug potencijalnih stranih kupaca i dodatno povećati potražnju na obali i drugim atraktivnim lokacijama.

Vize i uvjeti boravka: Kupnja nekretnine u Hrvatskoj ne znači automatski pravo na boravak ili dugotrajan život u zemlji. Građani EU/EEA imaju pravo boravka u Hrvatskoj bez vize; dovoljno je da se prijave lokalnim vlastima ako ostaju dulje od 3 mjeseca, što je jednostavan postupak jer uživaju slobodu kretanja. Građani izvan EU, međutim, moraju se pridržavati općih imigracijskih pravila Hrvatske. Turisti iz mnogih zemalja (npr. SAD, Ujedinjeno Kraljevstvo, Kanada, Australija) mogu ući u Hrvatsku bez vize za kratke boravke (do 90 dana unutar razdoblja od 180 dana). Za dulje boravke ili stalni boravak potrebna je privremena boravišna dozvola.

Vlasništvo nad nekretninom može biti osnova za podnošenje zahtjeva za privremeni boravak, ali ne jamči automatski odobrenje. Hrvatski zakon priznaje kategoriju „boravka u druge svrhe“, što može uključivati stanovanje u vlastitoj nekretnini. U praksi, strani vlasnici nekretnina (posebno izvan EU) često traže obnovivu jednogodišnju boravišnu dozvolu na temelju vlasništva. Kako bi ispunio uvjete, podnositelj zahtjeva mora dokazati da se nekretnina koristi za osobne potrebe te navesti razlog zašto je njegova prisutnost u Hrvatskoj potrebna (primjeri: nadzor nad renovacijom, upravljanje nekretninom kao iznajmljivač i sl.). Odluka djelomično ovisi o diskrecijskoj procjeni – nadležna tijela će procijeniti opravdava li vlasništvo i namjeravana upotreba boravak tijekom cijele godine.

Važno je napomenuti da takve privremene dozvole same po sebi ne vode do stalnog boravka niti do državljanstva, a vrijeme provedeno u zemlji na toj osnovi možda se neće računati u petogodišnji rok potreban za stalni boravak. Ukratko, Hrvatska nema program „zlatne vize“ za ulaganje u nekretnine – sama kupnja nekretnine nije službeni put do boravišta. Ipak, stranci koji žele dugoročno živjeti u Hrvatskoj imaju i druge mogućnosti: vize za digitalne nomade (jednogodišnja dozvola za rad na daljinu, uvedena 2021.) popularne su među državljanima izvan EU koji rade online, a Hrvatska također izdaje privremene boravišne dozvole za zapošljavanje, vlasništvo nad tvrtkom, studiranje ili spajanje obitelji

Mnogi umirovljenici ili polu-umirovljenici koriste kombinaciju vlasništva nad nekretninom i dovoljnog prihoda/štednje kao osnovu za cjelogodišnji boravak, uz godišnje obnavljanje dozvole. Preporučuje se konzultirati imigracijskog odvjetnika ili Ministarstvo unutarnjih poslova (MUP) za najnovije uvjete, budući da se propisi mogu mijenjati. Na kraju, bez obzira na status boravka, strani vlasnici nekretnina trebaju ishoditi OIB (osobni identifikacijski broj) – hrvatski porezni broj – koji je obavezan za provođenje kupoprodajnih transakcija, kao i za plaćanje poreza ili režijskih troškova vezanih uz nekretninu.

Porezne implikacije za strane vlasnike nekretnina

Ulaganje u hrvatske nekretnine podrazumijeva razumijevanje nekoliko poreza i pristojbi. Porezni režim jednako se primjenjuje na domaće i strane ulagače (postoje opsežne mreže ugovora o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja za strane ulagače). U nastavku donosimo pregled ključnih poreza:

• Porez na promet nekretnina (PPN): Ovo je jednokratni porez na kupnju nekretnine. Trenutna stopa iznosi 3% kupoprodajne cijene ili procijenjene tržišne vrijednosti. Porez u pravilu plaća kupac. Međutim, novoizgrađene nekretnine koje prodaje pravna osoba (npr. investitor ili građevinska tvrtka) podliježu PDV-u umjesto PPN-u – u tim slučajevima Hrvatska naplaćuje PDV od 25% na prodaju (koji je obično uključen u cijenu od strane prodavatelja), a ne primjenjuje se 3% poreza na promet. Za većinu nekretnina koje se ponovno prodaju (rabljenih stanova/kuća), primjenjuje se 3% poreza na promet. Na primjer, kupnja postojećeg stana u vrijednosti od 200.000 € rezultirat će porezom na promet od 6.000 €. Nakon potpisivanja kupoprodajnog ugovora, kupac mora prijaviti kupnju Poreznoj upravi, koja će zatim izdati porezno rješenje. Važno je napomenuti da određena izuzeća mogu biti primjenjiva – npr. prijenosi nekretnina unutar uže obitelji (darovanja ili nasljedstva) izuzeti su od PPN-a. Povijesno je postojalo i oslobođenje za kupce prve nekretnine, no to je ukinuto uvođenjem novog sustava oporezivanja nekretnina. Ovaj trošak svakako treba uključiti u ukupni budžet uz ugovorenu kupoprodajnu cijenu. Također treba uračunati i bilježničke pristojbe za upis vlasništva, kao i proviziju agencije za nekretnine (obično 2–3%).

• Godišnji porez na nekretnine (uveden 2025.)Od 1. siječnja 2025. godine, Hrvatska je uvela novi godišnji porez na nekretnine za sve vlasnike nekretnina. Ovo predstavlja značajnu promjenu jer Hrvatska do tada nije imala opći godišnji porez na nekretnine (postojao je samo simboličan „porez na kuće za odmor“ u nekim područjima). Prema reformi iz 2025., svaki vlasnik nekretnine mora plaćati godišnji porez temeljen na površini nekretnine, pri čemu stope određuju lokalne jedinice samouprave. Zakon propisuje raspon stope od 0,60 € do 8,00 € po četvornom metru korisne površine godišnje, a točnu stopu unutar tog raspona određuje svaka općina ili grad zasebno. Na primjer, stan od 80 m² može rezultirati godišnjim porezom u iznosu između 48 € i 640 €, ovisno o lokaciji. Očekuje se da će mnoge jedinice lokalne samouprave primijeniti umjerene stope bliže donjem ili srednjem dijelu raspona za stambene nekretnine. Ovaj novi porez zamjenjuje prijašnji porez na kuće za odmor i zamišljen je kao univerzalnija mjera. Postoje važna izuzeća: nekretnine koje se koriste kao primarno prebivalište (stalna adresa vlasnika) ili za dugoročni najam (najmoprimac prisutan najmanje 10 mjeseci godišnje) oslobođene su plaćanja ovog poreza. Također su izuzete određene nekretnine posebne namjene – npr. gospodarski objekti koji se isključivo koriste za poljoprivredu, ili mali obiteljski smještaji (B&B) u kojima se iznajmljuje samo dio kuće. Većina stranih vlasnika koji kupe kuću za odmor koja im nije stalno prebivalište može očekivati obvezu plaćanja ovog godišnjeg poreza. Iako predstavlja dodatni trošak, iznos ostaje relativno nizak u usporedbi s porezima na nekretnine u mnogim zapadnim zemljama. Lokalne vlasti će obavještavati vlasnike o njihovim poreznim obvezama, a mnoge uvode online sustave za registraciju. Budući da se radi o novom sustavu, preporučuje se redovito pratiti mrežne stranice lokalnih općina ili konzultirati poreznog savjetnika kako biste osigurali usklađenost sa zakonom.

• Porez na prihod od najma: Ako strani ulagač iznajmljuje svoju nekretninu u Hrvatskoj (bilo putem dugoročnog najma ili kratkoročnog turističkog najma), prihod podliježe hrvatskom porezu na dohodak. Za fizičke osobe, prihod od najma oporezuje se po jedinstvenoj stopi od 12% nakon standardnog odbitka za troškove. Konkretno, 30% bruto najamnine automatski se priznaje kao trošak, što znači da se 12% plaća na preostalih 70% prihoda. To rezultira efektivnim porezom od 8,4% na bruto najamninu. Na primjer, za godišnji prihod od najma od 10.000 €, porez bi iznosio oko 840 € nakon odbitka. Ovaj porez se obično prijavljuje i plaća tromjesečno ili godišnje putem obrasca JOPPD (zadržavanje poreza nije automatsko, osim ako ne imenujete lokalnog zastupnika koji to obavlja u vaše ime). Važno: različita pravila primjenjuju se ako iznajmljujete turistima u okviru sustava „pružanja usluga u domaćinstvu“ (privatni iznajmljivač). Mnogi strani vlasnici koji kratkoročno iznajmljuju kuće za odmor odlučuju se registrirati kao privatni iznajmljivači kod lokalnih vlasti, što omogućuje plaćanje paušalnog poreza po krevetu umjesto poreza na dohodak. Paušalni porez za 2024. iznosio je otprilike između 20 € i 200 € po krevetu godišnje, ovisno o općini i kategoriji najma. Ovaj sustav može biti vrlo povoljan za nekretnine s visokim prihodima od najma. Međutim, paušalni režim zahtijeva posebnu registraciju i primjenjuje se isključivo na fizičke osobe koje iznajmljuju turistima (ne na dugoročne najmoprimce). Oni koji iznajmljuju dugoročno (npr. godišnji najam rezidentu) koriste metodu oporezivanja od 12% na 70% najamnine. Ako je nekretnina kupljena putem tvrtke, tada se prihod od najma oporezuje kao dobit poduzeća (standardna stopa iznosi 18%, a za male poduzetnike 10%). Mnogi mali ulagači odlučuju se za osobno vlasništvo zbog jednostavnosti i niže porezne stope. Hrvatska ne nameće posebne lokalne poreze na prihod od najma, no imajte na umu da su do 2024. neki gradovi primjenjivali prirez, koji je u međuvremenu ukinut.

• Porez na kapitalnu dobit: Za fizičke osobe, porez na kapitalnu dobit pri prodaji nekretnina primjenjuje se u određenim slučajevima. Ako prodate nekretninu s dobiti unutar 2 godine od kupnje, dobit se oporezuje po stopi od 24% (ova stopa je povećana s 20% počevši od 2024. godine). Porezna osnovica je razlika između prodajne i kupovne cijene (korigirane za inflaciju), umanjena za dokumentirane troškove prodaje i eventualna ulaganja u poboljšanja nekretnine. Međutim, postoje značajna izuzeća: ako ste nekretninu posjedovali dulje od 2 godine ili ako je služila kao vaše glavno prebivalište najmanje 2 godine, oslobođeni ste plaćanja poreza na kapitalnu dobit. Također, fizička osoba može se smatrati trgovcem (i time biti oporezivana kao poduzetnik) ako često kupuje i prodaje nekretnine – konkretno, ako proda više od 3 nekretnine iste vrste unutar razdoblja od 5 godina. U praksi, većina stranih kupaca koji drže kuću za odmor nekoliko godina ili duže neće biti obveznici ovog poreza pri prodaji. Ako se porez na kapitalnu dobit ipak primjenjuje, on se u Hrvatskoj tretira kao konačan porez (ne zbraja se s ostalim dohotkom). Strani državljani trebaju također provjeriti porezne propise svoje matične zemlje – mnoge zemlje (poput SAD-a, Ujedinjenog Kraljevstva i dr.) priznaju hrvatski porez temeljem ugovora o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja, pa se isti prihod ne oporezuje dvaput. Za pravne osobe (tvrtke), dobit od prodaje nekretnina ulazi u redovan oporezivi dobitak i oporezuje se po stopi od 10% do 18%, ovisno o veličini poduzeća. Hrvatska ne primjenjuje poseban „porez po odbitku“ (withholding tax) pri prodaji nekretnina od strane stranaca; glavni porezni aspekt odnosi se na ovaj režim kapitalne dobiti kod kratkoročnih preprodaja.

• Godišnje obveze i ostali troškovi: Osim novog godišnjeg poreza na nekretnine navedenog ranije, ne postoje značajniji godišnji porezi povezani s vlasništvom nekretnine. Vlasnici bi trebali biti svjesni manjih davanja poput „komunalne naknade“ i „komunalnog doprinosa“, koje naplaćuju općine i gradovi za financiranje lokalne infrastrukture. Riječ je uglavnom o skromnim tromjesečnim ili godišnjim iznosima koji se temelje na veličini i lokaciji nekretnine (i koji su postojali i prije porezne reforme iz 2025., a često se i dalje zadržavaju radi pokrića troškova poput odvoza otpada – iako se očekuju određene racionalizacije). Porez na nasljedstvo i darove za nekretnine u Hrvatskoj iznosi 0% kada se prenose unutar uže obitelji, a 3% u ostalim slučajevima (što je slično porezu na promet nekretnina). PDV na najam: Dugoročni najam stambenih nekretnina izuzet je od PDV-a, a kratkoročni privatni najam od strane fizičkih osoba također je izvan sustava PDV-a (tvrtke koje iznajmljuju s dodatnim uslugama, poput smještaja s doručkom, mogu biti obveznici PDV-a). Na kraju, ako strani vlasnik želi prebaciti prihod od najma ili prodaje nekretnine u inozemstvo, Hrvatska ne naplaćuje dodatni porez po odbitku (withholding tax) na takve iznose – dobit nakon oporezivanja može se slobodno prenijeti. Uvijek se preporučuje savjetovanje s lokalnim poreznim stručnjakom prilikom strukturiranja investicije, osobito ako poslujete putem tvrtke ili intenzivno iznajmljujete, kako biste osigurali usklađenost s važećim propisima.

Porez na nekretnine u Hrvatskoj 2025.: Što trebate znati?

Ključne regije hrvatskog tržišta nekretnina

Hrvatska nudi raznolika regionalna tržišta nekretnina, od kojih svako ima svoj karakter, cijene i atraktivnost. U nastavku donosimo pregled najpopularnijih regija i gradova među stranim ulagačima, uz trenutačne tržišne uvjete i trendove u svakoj od njih:

Zagreb (Glavni grad)

Zagreb je glavni i najveći grad Hrvatske te predstavlja političko, gospodarsko i kulturno središte zemlje. Tržište nekretnina u Zagrebu razlikuje se od onog na obali – više ga pokreće lokalna potražnja krajnjih korisnika te najam domaćim stanarima ili strancima koji rade u gradu. Iako su strani ulagači ovdje u manjini, Zagreb može nuditi prilike zahvaljujući svom rastućem gospodarstvu (tehnološke tvrtke, međunarodne institucije i sl. privlače zakupce i kupce).

Vrste nekretnina: Grad nudi raznoliku ponudu nekretnina – od stanova iz doba Austro-Ugarske u povijesnoj jezgri, do modernih nebodera i obiteljskih kuća u prigradskim naseljima. Potres iz 2020. godine potaknuo je obnovu i rekonstrukciju dijelova centra, što je rezultiralo pojavom mnogih obnovljenih i unaprijeđenih stanova na tržištu.

Cijene: Zagreb i dalje ostaje pristupačniji u usporedbi s adriatskim turističkim središtima. Krajem 2023. godine, prosječna tražena cijena stana u Zagrebu iznosila je oko 2.987 € po četvornom metru. Noviji ili renovirani stanovi na atraktivnim lokacijama u centru grada (Donji grad i sl.) često se kreću u rasponu od 3.000 do 3.500 €/m², dok se stanovi u starijim zgradama ili na rubnim dijelovima grada prodaju po cijeni od otprilike 2.000 do 2.500 €/m². Kuće su jeftinije po četvornom metru (prosječno oko 1.800 €), no ukupna cijena naravno ovisi o većoj kvadraturi. Cijene nekretnina u Zagrebu porasle su otprilike 9% na godišnjoj razini u 2024., čime je zabilježen 33. uzastopni kvartal rasta.

Tržište najma: Zagreb bilježi stabilnu potražnju za najmom od strane lokalnih studenata, mladih profesionalaca i međunarodne zajednice (diplomati, zaposlenici korporacija). Prinosi od dugoročnog najma povijesno su se kretali u rasponu od 4 do 5%, iako su visoke prodajne cijene u posljednje vrijeme smanjile te prinose.

Profil stranih kupaca: Za razliku od obale, samo mali dio prodaja nekretnina u Zagrebu otpada na strane kupce – u prvih 8 mjeseci 2024. godine, stranci su kupili svega 56 stanova u Zagrebu. Oni koji ipak ulažu, najčešće traže gradske nekretnine za najam ili žele imati urbano uporište u gradu. Primjerice, dio kupaca su Hrvati iz dijaspore ili susjedni Slovenci koji kupuju stanove za djecu koja studiraju na zagrebačkim sveučilištima.

Izgledi za budućnost: Očekuje se da će se zagrebačko tržište nekretnina u 2025. godini stabilizirati nakon izraženog rasta – lokalni agenti predviđaju usporavanje rasta cijena zbog visokih kamatnih stopa i smanjene pristupačnosti za kupce. Ipak, kao glavno poslovno središte Hrvatske s projektima u razvoju poput „Zagrebačkog Manhattana“ (velikog višenamjenskog kompleksa), zagrebačko tržište nekretnina vjerojatno će zadržati dugoročni uzlazni trend. Za strane ulagače Zagreb predstavlja relativno niskorizično ulaganje zahvaljujući diversificiranom gospodarstvu i cjelogodišnjoj potražnji za smještajem, za razliku od sezonske obale. Međutim, kratkoročni prinosi su obično niži.

Istra (sjeverozapadna obalna regija)

Istra je srcoliki poluotok na sjeverozapadu Hrvatske, poznat po talijanskom utjecaju, tartufima i šarmantnim srednjovjekovnim gradićima. Za strane kupce – osobito one iz zemalja Europske unije – Istra je jedna od najpoželjnijih regija. Blizina Zapadne Europe (graniči sa Slovenijom i nalazi se na kratkoj udaljenosti vožnje ili trajekta od Italije) čini je lako dostupnom i kulturno bliskom. Mnogi Talijani, Austrijanci, Nijemci i Slovenci posjeduju svoje druge domove upravo u Istri. Među najpopularnijim mjestima ističu se obalni gradovi poput Rovinja, Poreča i Pule, kao i unutrašnji gradići na brežuljcima poput Motovuna i Grožnjana, koji su poznati po seoskim vilama i autentičnom ambijentu.

Cijene: Istra bilježi neke od najviših cijena nekretnina u Hrvatskoj. U 2023. godini, Istarska županija zabilježila je najviše prosječne tražene cijene u zemlji – oko 3.836 €/m² za stanove i 3.183 €/m² za kuće. Ove cijene čak premašuju prosjeke Dalmacije. Najatraktivnije lokacije poput Rovinja često prelaze 4.000 €/m², osobito kada je riječ o renoviranim kamenim kućama u staroj jezgri ili luksuznim novogradnjama. Novi projekti u Istri – često u obliku zatvorenih naselja ili resort rezidencija – prodaju se u rasponu od 3.000 do 5.000 €/m², dok vrhunski projekti uz more mogu dosezati cijene od 6.000 do 7.000 €/m² za luksuzne nekretnine prve linije do mora.

Tržišni trendovi: Potražnju u Istri potiču i strani kupci i domaći kupci iz Zagreba koji traže kuće za odmor. Posebno je značajan udio povratnika iz dijaspore i stranih Hrvata – lokalne agencije procjenjuju da u pojedinim dijelovima Istre 70–80% kupaca čine Hrvati povratnici (često iz zapadnoeuropskih zemalja) koji dolaze kako bi se umirovili ili investirali u domovinu. To dodatno povećava konkurenciju za atraktivne nekretnine. Unatoč visokim cijenama, 2023. godina zabilježila je nastavak snažnog rasta – u nekim segmentima i preko 20% na godišnjoj razini

Aktivnost stranih kupaca: Istra je vodeća regija po broju kupnji nekretnina od strane stranaca – u razdoblju siječanj–kolovoz 2024., Istra i ostali obalni krajevi činili su većinu od približno 7.000 nekretnina koje su u Hrvatskoj kupili stranci. Slovenci su sada pretekli Nijemce kao najbrojniji strani kupci na obali, ponajviše zahvaljujući Istri (budući da Slovenija graniči s Istrom). Austrijanci, Nijemci, Talijani, Česi i Mađari također su među najzastupljenijima. Ovi kupci posebno cijene spoj plaža, vinograda i slikovitih sela koje Istra nudi, često je uspoređujući s Toskanom – ali po znatno povoljnijim cijenama.

Najam i prinosi: Mnogi kupci nekretnina u Istri iznajmljuju svoje objekte turistima tijekom ljetne sezone. Rovinj, primjerice, ima jednu od najviših stopa popunjenosti u Hrvatskoj tijekom sezone. Turistički najam može donijeti stabilne prihode, no s obzirom na visoke ulazne cijene nekretnina, postotak prinosa može biti umjeren – otprilike 3–5%.

Izgledi za budućnost: Tržište nekretnina u Istri pokazuje malo znakova usporavanja – iako ukupni broj transakcija u Hrvatskoj lagano opada, Istra i dalje ostaje snažna, premda s nešto manje kupoprodaja nego u vrhuncu, jer su neki kupci cijenama istisnuti s tržišta. Nova OECD pravila koja stupaju na snagu 2026. godine (koja će, primjerice, omogućiti Amerikancima i Kanađanima kupnju bez osnivanja tvrtke) mogla bi donijeti novi val potražnje u nadolazećim godinama. U 2025. godini očekuje se da će Istra zadržati status tržišta u fokusu, s cijenama koje će ostati stabilne ili blago rasti – osobito za jedinstvene nekretnine poput kamenih istarskih kuća i vila uz more, koje su ograničene dostupnosti.

Split (srednja Dalmacija)

Split je drugi najveći grad u Hrvatskoj i neslužbeni glavni grad Dalmacije. Smješten oko antičke Dioklecijanove palače i živahne rive, Split je ujedno i grad s lokalnim životom i turistička atrakcija. Grad je glavno prometno čvorište za dalmatinsku obalu i otoke (s međunarodnim aerodromom i trajektnom lukom), što ga čini privlačnim za ulagače koji žele nekretninu u gradu, ali s dodatnom vrijednošću koju donosi turizam.

Karakteristike tržišta: Tržište nekretnina u Splitu doživjelo je snažan rast u posljednje vrijeme. U 2023. godini, tražene cijene stanova u Splitu porasle su za otprilike 20% na godišnjoj razini. Prosječna cijena stana u gradu dosegla je oko 4.061 €/m² krajem 2023., što je među najvišima u Hrvatskoj. Taj iznos čak nadmašuje prosjek za Splitsko-dalmatinsku županiju (3.590 €/m²), što pokazuje koliko su gradske lokacije u Splitu postale tražene. Najatraktivnije četvrti – Stari grad, područje plaže Bačvice, Zenta, Meje ispod Marjana – često bilježe cijene između 4.000 i 5.000 €/m² za kvalitetne nekretnine, a luksuzni penthouse stanovi s pogledom na more postižu i više. Ovaj nagli rast cijena potaknut je prethodnim razdobljem niskih kamatnih stopa, ograničenom ponudom u povijesnoj jezgri te sve većim interesom stranih kupaca.

Profil kupaca: Domaća potražnja u Splitu je snažna – gospodarstvo grada je u porastu, a mnogi lokalni stanovnici ulažu u nekretnine. Ipak, strani kupci ovdje imaju znatno izraženiju prisutnost u usporedbi sa Zagrebom. Međunarodne kupce – uključujući sjeverne Europljane, Britance, Irce i Amerikance – privlači spoj urbanih sadržaja i blizine otoka i plaža koje Split nudi. Grad je također postao popularna baza za digitalne nomade, što dodatno potiče tržište najma. Ipak, statistike pokazuju da na jadranskoj obali i dalje dominiraju europski kupci, osobito Slovenci, Nijemci i Austrijanci, dok su Britanci također značajno prisutni.

Tržište najma: Split je vrhunska lokacija za kratkoročni najam. Stanovi u centru grada mogu ostvariti visoke dnevne cijene tijekom ljetnih mjeseci zahvaljujući turizmu – Split je i sam turistička destinacija, ali i tranzitna točka prema otocima poput Hvara i Brača. Neki vlasnici u 3 do 4 ljetna mjeseca zarade dovoljno da pokriju godišnje troškove nekretnine, pa i više od toga. Izvan sezone, potražnja dolazi od studenata (Split ima nekoliko sveučilišta) i poslovnih putnika, iako je zimsko tržište najma slabije u odnosu na Zagreb.

Poslovna napomena: Split također bilježi određeni interes za komercijalne nekretnine – primjerice, ulagači kupuju zgrade koje potom prenamjenjuju u boutique hotele ili hostele, potaknuti stalnim rastom turizma. Značajan primjer takvog trenda je novi projekt na obližnjem otoku Čiovu, koji nudi luksuzne rezidencije namijenjene prvenstveno stranim kupcima.

Izgledi za budućnost: Prevladava mišljenje da bi se cijene stambenih nekretnina u Splitu mogle stabilizirati na visokoj razini tijekom 2025. godine. Budući da su stvarne kupoprodajne cijene često 10–15% niže od napuhanih traženih cijena, moguće je blago korekcijsko razdoblje ili stagnacija, s obzirom na sve manju pristupačnost. Ipak, svako smanjenje vjerojatno će biti blago – privlačnost Splita kao grada za život i odmor ostaje snažna. Poboljšanja infrastrukture (grad ulaže u promet i turističku ponudu zbog sve većeg broja posjetitelja) vjerojatno će dodatno poduprijeti vrijednost nekretnina. Ulagači zainteresirani za Split trebaju biti spremni na visoke početne troškove, ali mogu računati na dugoročnu vrijednost i stabilan rast, zahvaljujući temeljnim prednostima koje grad nudi.

Dubrovnik (južna Dalmacija)

Dubrovnik je međunarodno najpoznatiji hrvatski grad, proslavljen svojim srednjovjekovnim Starim gradom opasanim zidinama (pod zaštitom UNESCO-a) i statusom luksuzne turističke destinacije. Kada je riječ o tržištu nekretnina, Dubrovnik zauzima sam vrh hrvatske ponude. Ponuda je iznimno ograničena – riječ je o malom gradu sa strogim građevinskim ograničenjima koja štite kulturnu baštinu – dok je potražnja globalna.

Cijene: Dubrovnik se dosljedno svrstava među najskuplje gradove u Hrvatskoj. Prosječna tražena cijena stanova u Dubrovačko-neretvanskoj županiji iznosi oko 3.602 €/m² (kuće oko 2.699 €/m²), no nekretnine unutar samog Dubrovnika – osobito u Starom gradu ili na lokacijama s pogledom na more odmah izvan zidina – često znatno premašuju te prosjeke. Nije rijetkost naići na renovirane stanove u Starom gradu po cijenama od 5.000 do 7.000 €/m², dok vile u obližnjim četvrtima poput Lapada ili Ploča dosežu višemilijunske iznose. Obalne kuće izvan samog grada – primjerice u okolici Cavtata ili na poluotoku Pelješcu – nude nešto povoljniji omjer cijene i kvadrature, ali su i dalje skuplje u odnosu na druge hrvatske regije.

Tržišna dinamika: Mnogi vlasnici u Dubrovniku čuvaju nekretnine generacijama, pa kad se kvalitetne nekretnine pojave na tržištu, konkurencija može biti vrlo intenzivna. Strani kupci – uključujući osobe visoke platežne moći – ciljano biraju Dubrovnik zbog njegovog prestiža. Zabilježeni su slučajevi da strane slavne osobe i poslovni ljudi posjeduju kuće za odmor u Dubrovniku (iako se cijeni diskrecija, pa su takve transakcije često nenametljive i daleko od očiju javnosti).

Potencijal za najam: Dubrovnik ima iznimno snažno tržište turističkog najma, s nekima od najviših cijena po noćenju u Europi tijekom ljetne sezone. Mali stan unutar zidina Starog grada može se iznajmljivati za 150–250 € po noći u vrhuncu sezone. To je potaknulo mnoge ulagače da kupuju i vode „apartmane unutar zidina“, namijenjene isključivo turistima. Međutim, grad sve više razmatra uvođenje regulacija za kratkoročni najam u povijesnoj jezgri, kako bi se spriječila daljnja depopulacija i očuvala lokalna zajednica. Stoga je važno da potencijalni kupci budu informirani o aktualnim i budućim pravilima na lokalnoj razini.

Strani kupci i pravni aspekti: Nestrani državljani kupuju nekretnine u Dubrovniku već desetljećima – čak i u doba Jugoslavije, iako su tada za to bile potrebne posebne dozvole. Današnji kupci dolaze iz cijelog svijeta: Britanci (tradicionalno), Amerikanci, Rusi (neki su kupovali vile prije 2014., iako su sankcije u posljednjim godinama znatno smanjile novi ruski kapital), kao i brojni kupci iz različitih dijelova Europe. Važno je napomenuti da određena područja u dubrovačkoj regiji – primjerice parcele koje su bile bivše vojne zone, otoci ili zemljišta blizu granice – mogu imati ograničenja za kupovinu od strane stranaca. Ta ograničenja najčešće se rješavaju pojedinačno i većinom su razriješena nakon ulaska Hrvatske u Europsku uniju. Ipak, uvijek se preporučuje provjeriti ima li neka lokacija poseban pravni status prije kupnje.

Izgledi za budućnost: Tržište nekretnina u Dubrovniku u 2025. godini vjerojatno će ostati visoko cijenjeno i likvidno, posebno u luksuznom segmentu. Iako bi ukupni broj transakcija mogao blago opasti ako su cijene premašile lokalnu kupovnu moć, snažan interes stranih kupaca pruža stabilnu osnovu tržištu. Otvorenje Pelješkog mosta 2022. godine značajno je poboljšalo prometnu povezanost s Dubrovnikom (više nije potreban kratki zaobilazak kroz Bosnu i Hercegovinu), što pozitivno utječe na tržište nekretnina u regiji jer grad postaje lakše dostupan automobilom.

Za ulagače, Dubrovnik predstavlja „trofejnu lokaciju“ – skup za ulazak, s donekle nižim prinosom (zbog sezonalnosti i visoke početne cijene), ali s vrlo snažnim potencijalom očuvanja vrijednosti i dugoročnog rasta. U biti, Dubrovnik je hrvatsko tržište nekretnina sličnog statusa kao „blue chip“ dionice – slično najprestižnijim gradskim lokacijama u drugim zemljama. Takva tržišta obično bolje podnose gospodarske padove i snažno se oporavljaju zahvaljujući svojoj jedinstvenoj i globalno prepoznatljivoj atraktivnosti.

Dalmatinska obala (ostala obalna područja)

Izvan Splita i Dubrovnika, šira dalmatinska obala nudi brojne gradove i mjesta koja privlače strane ulagače. Ova područja često nude pristupačnije opcije i opušteniji način života, uz zadržanu ljepotu obale i turističku privlačnost. Ključne potregije uključuju:

• Zadar: Povijesni obalni grad u sjevernoj Dalmaciji, Zadar je u posljednje vrijeme sve popularniji zahvaljujući međunarodnoj zračnoj luci (čvorište za niskotarifne letove) i bogatoj kulturnoj baštini (rimske i mletačke ruševine, poznati zalasci sunca). Nekretnine u Zadru su povoljnije u usporedbi sa Splitom – primjerice, prosječna cijena kuća iznosi oko 1.577 €/m², dok se stanovi uglavnom kreću u rasponu od 2.000 do 2.800 €/m², ovisno o blizini starog grada ili mora. Kupce čine mješavina lokalnog stanovništva i stranaca; Zadar privlači interes Nijemaca, Austrijanaca, a u novije vrijeme i sve više Amerikanaca i Britanaca koji traže manje otkriveni dragulj. Obližnja rivijera (npr. Petrčane, Biograd) i otoci (Ugljan, Pašman – lako dostupni kratkom vožnjom trajektom) dodatno proširuju tržište kuća za odmor. Tržište nekretnina u Zadru bilježi stabilan, umjereni rast – za razliku od naglih skokova cijena u Splitu i Dubrovniku – što ga čini zanimljivom opcijom za investitore koji traže vrijednost uz dugoročni potencijal.

• Šibenik & Okolica: Šibenik, smješten između Zadra i Splita, manji je grad poznat po svojim srednjovjekovnim tvrđavama i kao ulazna točka za Kornatske otoke i Nacionalni park Krka. U usporedbi sa svojim južnim susjedima, nudi vrlo pristupačne cijene nekretnina – stanovi se mogu pronaći po cijenama od 1.500 do 2.200 €/m², dok se kuće u okolici nerijetko prodaju i ispod 1.500 €/m². Šibenik sve više privlači pažnju nakon značajnih ulaganja, poput izgradnje nove marine i obližnjih resort kompleksa. Europski kupci sve češće kupuju kuće uz more u okolnim mjestima kao što su Primošten i Vodice, koja nude mir, niže cijene i mogućnost lagane vožnje do Splita ili Zadra po potrebi.

• Makarska Riviera: Južno od Splita, Makarska rivijera proteže se duž zadivljujuće obale s plažama ispod impresivnih planina. Gradovi poput Makarske, Brela i Baške Vode pravi su mamac za turiste. Nekretnine ovdje spadaju u srednje do više cjenovne razrede – nisu skuplje od Splita, ali kvalitetne vile u Brelima ili Makarskoj i dalje mogu doseći cijene od 3.000 €/m² ili više zbog iznimno atraktivne lokacije. Ovo područje je popularno među kupcima kuća za odmor iz Poljske, Slovačke i Njemačke, koji uživaju u kristalno čistom moru i živahnoj ljetnoj atmosferi. Novi projekti su ograničeni zbog konfiguracije terena i prostorno-planskih ograničenja, pa se većina nekretnina sastoji od individualnih kuća ili stanova u niskim zgradama.

• Kvarner (Opatija, Crikvenica, Krk): Iako se ne ubraja uvijek pod naziv “Dalmacija” (jer se nalazi na sjevernoj obali, istočno od Istre), područje Kvarnerskog zaljeva zaslužuje posebnu pažnju. Gradovi poput Opatije imaju dugu tradiciju turističkih odredišta – Opatija je bila poznato austro-ugarsko lječilište još u 19. stoljeću – i danas se odlikuju elegantnim vilama i prepoznatljivom arhitekturom. Cijene u Opatiji usporedive su s Istrom – stanovi se kreću oko 3.000 €/m², dok su vile znatno skuplje – a kupce privlači šarm gradova s ozračjem lječilišta, osobito iz srednje Europe. U obližnjoj Rijeci, trećem najvećem gradu Hrvatske, prevladava industrijsko i lučko gospodarstvo, no tržište nekretnina je znatno povoljnije (stanovi prosječno oko 2.600 €/m²). Zbog statusa sveučilišnog i lučkog grada, Rijeka može biti zanimljiva za investitore koji traže prihode od najma. Gradovi uz obalu Kvarnera poput Crikvenice i Novog Vinodolskog su mirnija morska mjesta s umjerenim cijenama, a u posljednje vrijeme sve više privlače pažnju stranih kupaca.

Općenito, ostala obalna područja Hrvatske nude širok raspon nekretnina – od ultra-luksuznih vila do povoljnih stanova uz more. Mnogi strani kupci koji smatraju Split ili Dubrovnik preskupima, okreću se upravo tim regijama. S investicijskog stajališta, ova područja imaju dobar potencijal rasta, osobito kako se infrastruktura nastavlja razvijati – primjerice, autoceste danas povezuju većinu obalnih gradova, a regije poput Zadra i Šibenika mogle bi dodatno profitirati od širenja tržišta iz Splita. Kao i drugdje, važno je voditi računa o prostornim planovima i statusu nekretnine – posebno kada je riječ o kućama uz obalu. U prošlosti je postojao problem s bespravno izgrađenim objektima, no legalizacijski procesi posljednjih godina značajno su ublažili taj problem. Ipak, preporučuje se da kupci provjere dokumentaciju i uvjete gradnje prije kupnje.

Otoci

Hrvatska se može pohvaliti s više od tisuću otoka, iako je naseljeno tek pedesetak njih. Otoci nude neke od najidiličnijih lokacija za nekretnine – zamislite kamene kućice u ribarskim selima, vile na brežuljcima s panoramskim pogledom na more, privatne maslinike – no istovremeno dolaze s određenim specifičnim izazovima. Strani kupci posebno su privučeni otočnim nekretninama zbog mira i ekskluzivnosti koje pružaju. Među najpopularnijim otocima za ulaganje ističu se:

• Hvar: Hvar, poznat kao najsunčanije mjesto u Hrvatskoj i destinacija za jet-set, slavan je po svom noćnom životu i venecijanskoj arhitekturi. Hvar spada među tržišta s najvišim cijenama nekretnina u zemlji. Renovirani stanovi u staroj gradskoj jezgri ili vile uz more na Hvaru mogu dosezati cijene od 4.000 do 6.000 €/m², osobito u samom gradu Hvaru i obližnjim mjestima poput Milne. Ponuda je vrlo ograničena, dok je ljetna potražnja iznimno visoka. Hvar redovito zauzima vrh liste najskupljih tržišta nekretnina u Hrvatskoj, često se izmjenjujući s Dubrovnikom za prvo mjesto. Budući da je središte luksuznog turizma, strani vlasnici ovdje često iznajmljuju nekretnine turistima visoke platežne moći ili ih koriste kao osobne rezidencije za odmor.

• Brač: Samo kratka vožnja trajektom od Splita, Brač – poznat po bijelom kamenu i plaži Zlatni rat – još je jedan omiljeni otok među kupcima. Cjenovno je nešto pristupačniji od Hvara – stanovi u Supetru ili Bolu kreću se otprilike između 2.500 i 3.500 €/m², dok kuće uz more postižu i više cijene. Brač ima dobru infrastrukturu (uključujući i mali aerodrom za privatne letove), što ga čini praktičnim za dolazak. Mnogi Europljani ovdje posjeduju svoje druge domove, a otok u većim naseljima ima dovoljno lokalnog života da bude ugodan za boravak tijekom cijele godine.

• Korčula: Dalje niz obalu, otok Korčula – koji se ponekad naziva i „mali Dubrovnik” zbog šarmantnog Starog grada opasanog zidinama – nudi spoj povijesti i prirodnih ljepota. Cijene su nešto niže nego na Hvaru – nekretnine se mogu pronaći u rasponu od 2.000 do 3.500 €/m², ovisno o lokaciji. Interes stranih kupaca najviše se bilježi u gradu Korčuli te selima poput Lumbarde i Vele Luke. Među njima su Britanci, Australci dalmatinskog porijekla i drugi međunarodni kupci. Otok je dostupan trajektom iz Splita ili Orebića, što ga čini lako povezanim, a istovremeno mirnim i autentičnim mjestom za boravak ili ulaganje.

• Krk & Cres (Kvarnerski otoci): Krk, najveći hrvatski otok, jedinstven je po tome što je povezan s kopnom mostom, što omogućuje jednostavan pristup automobilom iz Rijeke i okolice. Upravo zbog te pristupačnosti Krk ima snažno tržište nekretnina – mnogi kupci cijene mogućnost da bez trajekta stignu direktno do svoje kuće za odmor. Cijene u mjestima poput Malinske ili grada Krka u prosjeku iznose oko 3.000 €/m², dok u najatraktivnijim lokacijama poput Baške mogu dosegnuti i više. Najčešći strani kupci su Nijemci, Austrijanci i Slovenci. Cres i Lošinj, otoci povezani trajektom ili mostom s Krkom i Istrom, nude nešto mirniju i autentičniju atmosferu. Privlače one koji traže prirodu i tišinu, a tržišta su manja, ali zanimljiva – primjerice, starinske kamene kuće u gradu Cresu često se mogu pronaći po nižim cijenama nego na Krku.

• Drugi otoci: Otočja poput Paga, Visa, Mljeta i šibenskog arhipelaga nude raznolike prilike za ulaganje, svako s vlastitim karakteristikama i profilom kupaca: Pag je povezan s kopnom mostom, poznat po noćnom životu (posebno plaža Zrće) i siru. Nudi mješavinu pristupačnih nekretnina i novijih luksuznih kompleksa, zbog čega privlači širi spektar kupaca – od mlađih turista do ulagača u apartmanske objekte. Vis, najudaljeniji otok srednje Dalmacije, nekadašnja vojna zona, danas je tražen zbog svoje netaknute autentičnosti i sporijeg načina života. Postaje sve popularniji među turistima željnima avanture te investitorima u boutique hotele i ekološki održive projekte. Ograničena izgradnja čini tržište usmjerenim na kvalitetu, a ne kvantitetu. Mljet ima velik dio površine pod zaštitom Nacionalnog parka, zbog čega je ponuda nekretnina vrlo ograničena. Idealno je mjesto za nišne eko-ulagače i ljubitelje prirode koji traže privatnost i očuvan okoliš, iako mogućnosti kupnje ostaju rijetke. Murter, otok iz šibenskog arhipelaga, dostupan je mostom i poznat po jednostavnosti pristupa i umjerenim cijenama. Popularan je među domaćim i stranim kupcima koji žele blizinu Kornatskog arhipelaga, a da pritom zadrže praktičnost cestovnog pristupa. Svaki od ovih otoka nudi drugačiji omjer cijene, pristupačnosti i investicijskog potencijala, pa izbor ovisi o interesima i profilu ulagača.

Razmatranja kod ulaganja na otocima: Iako su otoci prekrasni, pri ulaganju je važno obratiti pažnju na povezanost (vozni redovi trajekata, dostupnost taxi brodova) i infrastrukturu (neki manji otoci imaju ograničene kapacitete za opskrbu vodom i električnom energijom). Također, važno je znati da hrvatska država ima pravo prvokupa za nekretnine na nenastanjenim ili rijetko naseljenim otocima, s ciljem sprječavanja nekontroliranog stranog vlasništva. Ovo se rijetko primjenjuje u klasičnim transakcijama na većim i poznatijim otocima, no važno je biti svjestan tog pravnog okvira – osobito ako ikada pokušate kupiti „vlastiti privatni otok“.

Općenito, otoci mogu biti vrlo isplativa investicija za one koje očara njihova prirodna ljepota – mnogi vlasnici ističu da su sporiji način života i osjećaj zajednice vrijedni logističkih izazova. U 2025. godini, otoci poput Hvara i Brača i dalje bilježe snažnu potražnju, a s obzirom na nastavak trenda rada na daljinu, čak bi i manje poznati otoci mogli privući novi val interesa od strane iseljenika i digitalnih nomada koji traže svoj komadić raja.

Prosječne cijene nekretnina u ključnim regijama (2024.)

Za sažetak razina cijena po regijama, u nastavku je prikazana tablica prosječnih cijena po četvornom metru za standardne stambene nekretnine na ključnim hrvatskim tržištima. Ove brojke su približne i temelje se na podacima o traženim cijenama iz razdoblja kraj 2023. do 2024. godine, ali pružaju dobar uvid u relativne razlike među regijama:

Izvori: Podaci prikupljeni iz tržišnih analiza za razdoblje 2023.–2024., uključujući Njuškalo i Državni zavod za statistiku (preko portala Croatia Week) za Zagreb, Istru, Split i Dubrovnik, kao i razne lokalne agencije za nekretnine za procjene cijena na obali i otocima.

Napomena: Stvarne kupoprodajne cijene mogu biti otprilike 10% niže od traženih u nekim područjima. Cijene značajno variraju unutar regija – urbani centri i turistički atraktivne lokacije bilježe više cijene, dok su ruralna i teže dostupna područja znatno povoljnija.

Trendovi na hrvatskom tržištu nekretnina 2025. i investicijski izgledi

Pokretači potražnje: Nekoliko čimbenika potiče potražnju za nekretninama u Hrvatskoj tijekom 2025. godine. Turizam i dalje predstavlja ključni pokretač – Hrvatska bilježi rekordne brojke dolazaka nakon pandemije, a mnogi posjetitelji odlučuju se na kupnju nekretnine kako bi ostvarili trajniju vezu s omiljenom destinacijom za odmor. Privlačnost posjedovanja kuće za odmor koja ujedno može generirati prihod od najma privlači ulagače iz cijele Europe i šire. Osim toga, sve je jača percepcija Hrvatske kao destinacije za umirovljenje i kvalitetan stil života – sigurno okruženje, ugodna klima i, odnedavno, članstvo u eurozoni čine je posebno privlačnom za iseljenike i strane državljane u potrazi za dugoročnim boravištem.

Uvođenje digitalne nomadske vize 2021. godine (koja omogućuje građanima izvan EU-a da borave u Hrvatskoj do godinu dana kao udaljeni radnici) dodatno je pozicioniralo Hrvatsku na karti za profesionalce neovisne o lokaciji. Mnogi od njih su, nakon što su „isprobali“ život u Hrvatskoj, odlučili kupiti nekretninu. Još jedan važan pokretač je relativna pristupačnost – unatoč rastu cijena u posljednjim godinama, nekretnine na hrvatskoj obali i dalje su često jeftinije nego u Italiji, Francuskoj ili Španjolskoj, što održava visok interes stranih kupaca. Uvođenje eura dodatno je olakšalo transakcije, uklonilo valutni rizik i pojednostavilo proces za kupce iz EU-a. Osim toga, Hrvatska ima povijesno niske poreze na nekretnine, a i novi godišnji porez ostaje relativno blag, što znači da su troškovi vlasništva niski – i to dodatno potiče ulaganja.

Aktivnost stranih kupaca: Strani kupci čine značajan udio na hrvatskom tržištu nekretnina, osobito duž obale. U 2022. godini, više od 9.500 stranaca kupilo je nekretninu u Hrvatskoj, dok je 2023. zabilježila blagi pad – oko 7.400 stranih kupaca do kraja godine. Taj pad vjerojatno je posljedica ograničene ponude i viših cijena, no međunarodni interes ostaje snažan. Struktura stranih kupaca vrlo je raznolika. Tradicionalno su Nijemci predvodili po broju kupnji, no u posljednje vrijeme Slovenci su ih prestigli kao najbrojniji kupci duž obale. To odražava činjenicu da mnogi Slovenci kupuju nekretnine u Istri i na Kvarneru, koje su im lako dostupne za vikend odmore. Nijemci, Austrijanci i Britanci i dalje su među najzastupljenijima, a slijede ih državljani drugih zemalja EU-a poput Slovaka, Čeha, Nizozemaca i Mađara, uz ponešto Amerikanaca i Kanađana, čiji se interes povećava zahvaljujući digitalnim vizama, povoljnim životnim uvjetima i sve jačoj reputaciji Hrvatske kao poželjne destinacije.

Postoji i segment ukrajinskih i ruskih kupaca, iako su nove kupnje od strane ruskih državljana ograničene zbog EU sankcija. Unatoč tome, neki Rusi i dalje kupuju nekretnine putem entiteta iz trećih zemalja ili ako imaju dvojno državljanstvo, što im omogućuje zaobilaženje određenih pravnih ograničenja. Vrijedno je istaknuti i posebnu kategoriju kupaca: Hrvate iz dijaspore, koji se vraćaju ili ulažu u domovinu. Dolaze iz zemalja poput SAD-a, Kanade, Australije, Njemačke i drugih, a u nekim regijama čine značajan udio ukupnih kupaca – primjerice, u Istri se procjenjuje da čine i do 70% kupaca u pojedinim mjestima. Ova skupina često kupuje kako bi se vratila u zemlju za mirovinu, kako bi imala bazu za odmor, ili kao ulaganje povezano s obiteljskim korijenima.

Stranci se pretežito usmjeravaju na obalu i Istru, dok je Zagreb i dalje tržište na kojem dominiraju domaći kupci. U usporedbi sa stotinama kupnji na obali, u glavnom gradu stranci kupuju tek manji broj nekretnina. Zbog toga su obalna tržišta znatno osjetljivija na globalne ekonomske uvjete – poput tečajnih razlika, turističkih i putnih trendova te međunarodnih kretanja kapitala. Nasuprot tome, Zagreb i kontinentalna Hrvatska više reagiraju na domaće ekonomske faktore, kao što su lokalne kamatne stope, kupovna moć i stanje na tržištu rada.

Popularne vrste nekretnina u 2025.: Na temelju nedavnih trendova, strani ulagači pokazuju posebnu sklonost prema nekretninama koje su spremne za useljenje i novogradnjama koje zahtijevaju minimalan angažman i održavanje. Moderne vile s bazenima, novoizgrađeni stanovi uz more te potpuno renovirane povijesne kuće prodaju se vrlo brzo. Posebno je u porastu potražnja za energetski učinkovitim nekretninama te za objektima koji nude dodatne sadržaje, poput bazenâ, pogleda na more i blizine marina. Ovi elementi često čine razliku pri odabiru, jer kupci traže komfor, dugoročnu vrijednost i potencijal za turistički najam bez potrebe za dodatnim ulaganjima nakon kupnje.

Istovremeno, neki poduzetniji ulagači traže stare kamene kuće za renovaciju – što može biti vrlo isplativa opcija, osobito uzimajući u obzir podršku koju Hrvatska pruža za očuvanje arhitektonske baštine kroz razne poticaje i mogućnosti sufinanciranja obnove. Turistički najam i dalje je ključna investicijska strategija: mnogi kupci izričito traže nekretnine koje se mogu istovremeno koristiti i kao privatni smještaj i kao apartman za iznajmljivanje putem platformi poput Airbnb-a. To uključuje gradske stanove u Splitu i Dubrovniku, koji privlače veliki broj turista, kao i kuće na otocima ili u manjim obalnim mjestima, koje se lako iznajmljuju tijekom ljetnih mjeseci.

S druge strane, građevinsko zemljište sve više privlači pažnju stranih ulagača – s obzirom na rast cijena gotovih nekretnina, neki investitori sada radije kupuju parcele i grade kuće po vlastitoj mjeri ili manje stambene projekte (npr. nekoliko vila ili skup apartmana). S obzirom na to da državljani EU-a mogu slobodno kupovati zemljište, a ostali preko tvrtki registriranih u Hrvatskoj, očekuje se daljnji rast manjih razvojnih projekata pod vodstvom stranih investitora. Na komercijalnom planu, manji boutique hoteli i B&B objekti vrlo su popularni među strancima – osobito među umirovljenicima-poduzetnicima koji žele voditi ugostiteljski posao u Hrvatskoj. Strana ulaganja već su zabilježena u hotelima u Dubrovniku, Splitu, ali i u unutrašnjosti – primjerice Zagrebu, gdje se često grade ili prenamjenjuju objekti u apartmane za najam. S obzirom na stabilan i snažan turizam u 2025. godini, očekuje se da će se ovaj trend nastaviti i dodatno intenzivirati.

Prognoze tržišta: Izgledi za hrvatsko tržište nekretnina u 2025. godini su oprezno optimistični. Nakon nekoliko godina dvoznamenkastog rasta cijena, mnogi stručnjaci očekuju umjerenje tog trenda. Prema anketi među agentima za nekretnine, 58% njih predviđa stagnaciju cijena u 2024./25., 30% očekuje daljnji rast, dok oko 10% predviđa blagi pad. Razlog za to je činjenica da su cijene vjerojatno dosegle gornju granicu pristupačnosti za domaće kupce – osobito kod rabljenih stanova, za koje je predsjednik Hrvatske udruge za nekretnine izjavio da su na trenutnim razinama „nerealne i neodržive“.

Doista, podaci pokazuju značajan jaz između traženih i postignutih cijena – primjerice, prosječne tražene cijene iznosile su oko 3.240 €/m², dok su prosječne prodajne cijene bile oko 2.280 €/m² na razini cijele zemlje. To upućuje na to da je korekcija u očekivanjima prodavatelja vjerojatna i potrebna. Obujam transakcija također je blago opao – broj prodaja pao je za otprilike 2.000 u 2023. u odnosu na 2022., a očekuje se da bi ukupan broj transakcija u 2024. mogao pasti ispod 28.000. Ova slabija dinamika ipak nije isključivo rezultat smanjene potražnje – velikim dijelom je posljedica ograničene ponude na tržištu, uz oprezniji pristup kupaca suočenih s visokim cijenama.

Ekonomski faktori: Hrvatsko gospodarstvo raste – procjena rasta za 2024. godinu je oko 3%, a zaposlenost je snažna, što podržava potražnju za stambenim nekretninama. Kamatne stope su više nego prije nekoliko godina, što utječe na domaće kupce koji se oslanjaju na stambene kredite, no mnogi strani kupci kupuju gotovinom ili koriste financiranje iz inozemstva. Inflacija je povećala cijene građevinskog materijala, što je usporilo nove građevinske projekte – ironično, to je dodatno ograničilo ponudu na tržištu, čime se održavaju visoke cijene nekretnina.

Glavni faktori:

• Moguće je da ćemo u nekim pregrijanim mikrotržištima (npr. sekundarnim lokacijama gdje su tražene cijene premašile realne vrijednosti) vidjeti blagi pad ili stagnaciju cijena, no očekuje se da će se prvoklasne lokacije zadržati ili čak nastaviti rasti, ali umjerenijom dinamikom. Kako je jedan agent iz Istre rekao: „Uvijek se nešto proda“ – kvalitetne nekretnine će uvijek pronaći svoje kupce.
• Prinosi od najma trebali bi se poboljšati ako cijene stagniraju, a turizam nastavi rasti – što je dobra vijest za ulagače koji se fokusiraju na prihode od najma. Međutim, eventualne promjene u regulativi (kao što su stroža pravila za kratkoročni najam u gradovima ili ograničenja za strane vlasnike, iako trenutno nijedna formalno nije predložena osim većih mogućnosti za kupnju zahvaljujući OECD-u) mogle bi utjecati na investicijske odluke. U ovom trenutku nema najavljenih većih ograničenja; Hrvatska je više u fazi liberalizacije kako bi dodatno privukla strane investicije.
• Pristupanje Hrvatske OECD-u u 2026. godini (i pripreme tijekom 2025.) moglo bi već sada imati učinak očekivanja na tržištu: kako se bude širila vijest da, primjerice, Amerikanci više neće trebati posebne dozvole za kupnju nekretnina, mogli bismo vidjeti povećan interes upravo od tih kupaca koji su do sada bili suzdržani. Ovaj efekt mogao bi posebno utjecati na tržište ruralnih nekretnina i zemljišta, jer trenutno državljani izvan EU često odgađaju kupnju zbog birokratskih prepreka. Međutim, znanje da će se pravila ublažiti moglo bi privući nove spekulativne ulagače već krajem 2025. godine.
• Još jedan važan čimbenik su infrastrukturni i razvojni projekti. Vlada ulaže u ceste, željeznicu i razvoj zajednica, dijelom i kroz EU fondove. Projekti poput poboljšanja autocesta u Dalmaciji ili urbane obnove u manjim gradovima mogu iznenada povećati atraktivnost određenih područja. Na primjer, dovršetak ključnih autocestovnih veza ili uvođenje novih zračnih linija do obalnih aerodroma može potaknuti mikrobume na tržištu nekretnina u tim lokalitetima, što otvara nove prilike za ulagače i podiže vrijednost nekretnina.

U sažetku, hrvatsko tržište nekretnina na početku 2025. karakteriziraju visoko povjerenje i snažan interes, uz svjesnost o visokim cijenama. Čini se da se tržište polako pomiče iz faze brzog rasta u fazu održivog i stabilnog rasta. Za strane ulagače, Hrvatska i dalje nudi atraktivnu vrijednost – priliku da postanu vlasnici nekretnina u rastućem gospodarstvu Europske unije, uz spektakularne benefite životnog stila koje zemlja pruža.

Ključno je surađivati s provjerenim lokalnim stručnjacima – pravnicima, agentima za nekretnine – kako biste se uspješno snašli u pravnim aspektima i osigurali sigurnu investiciju. Fokusiranjem na lokacije i vrste nekretnina koje su usklađene s tržišnom potražnjom, te praćenjem zakonskih promjena (poput novog poreza na nekretnine i budućih OECD-ovih izmjena pravila), strani kupci u 2025. godini mogu uspješno iskoristiti potencijal jednog od najuzbudljivijih i najdinamičnijih tržišta nekretnina na Jadranu.

Izvori: Ovaj vodič temelji se na podacima i izvješćima s hrvatskih državnih portala, uglednih agencija i financijskih publikacija, uključujući: Državni zavod za statistiku, servis vijesti Croatia Week (HINA), porezne vodiče Deloitte & KPMG te vodeće odvjetničke tvrtke specijalizirane za nekretninsko pravo. Sve informacije su ažurirane zaključno s 2025. godinom i odražavaju važeće zakone i tržišne uvjete u Hrvatskoj.