U protekloj godini tržište nekretnina u Hrvatskoj zabilježilo je značajan rast cijena, posebno na tržištu novih stanova. Prema podacima Državnog zavoda za statistiku (DZS), prosječna cijena četvornog metra novih stanova u Hrvatskoj koje prodaju tvrtke i pravne osobe (isključujući one iz Programa javnog stanovanja ili POS-a) porasla je za 12,4% u samo godinu dana, dosegnuvši u prosjeku 2.615 eura po četvornom metru. Ovo poskupljenje jedno je od najvećih posljednjih godina i izazvalo je zabrinutost među potencijalnim kupcima, posebno u urbanim područjima poput glavnog grada Zagreba.

U ovom blogu zaronit ćemo u čimbenike koji pridonose naglom rastu cijena novih stanova u Hrvatskoj, istražiti regionalne razlike u cijenama i razmotriti izazove s kojima se suočava i industrija nekretnina i potencijalni vlasnici kuća.

Porast cijena: Godina stalnog rasta

Druga polovica 2024. pokazala je da je prosječna cijena četvornog metra novih stanova u Hrvatskoj iznosila 2.615 eura, što je značajan porast od 12,4% u odnosu na isto razdoblje 2023. godine. Ovaj rast cijena bio je još izraženiji u Zagrebu, gdje je prosječna cijena novih stanova dosegla 2.917 eura po četvornom metru, što je 8,7% više u odnosu na prethodnu godinu. U međuvremenu, u drugim dijelovima Hrvatske prosječna cijena iznosila je 2.211 eura po četvornom metru, što odražava veći rast od 14%.

Podaci otkrivaju jasnu uzlaznu putanju cijena, zbog čega je hrvatsko tržište nekretnina sve skuplje za potencijalne kupce. Ovaj se porast može pripisati kombinaciji čimbenika, uključujući inflaciju, građevinsku aktivnost i veliku potražnju za nekretninama.

Zašto cijene novih stanova u Hrvatskoj tako brzo rastu?

Nekoliko je ključnih čimbenika u igri kada je u pitanju nedavni rast cijena stanova:

1. Inflacija:

Širi ekonomski kontekst jedan je od glavnih pokretača rasta cijena na tržištu nekretnina. Inflacija je utjecala na gotovo svaki sektor gospodarstva, a tržište nekretnina nije iznimka. Kako troškovi materijala i rada rastu zbog inflacije, ti se povećani troškovi prenose na kupce u obliku viših cijena nekretnina. Ovo povećanje cijena posebno je vidljivo u građevinskom sektoru, gdje je inflacija izravno utjecala na troškove izgradnje novih stanova.

2. Tekući napori na obnovi:

Značajan čimbenik koji podiže cijene u Hrvatskoj je visoka razina radova na obnovi. Mnoge građevinske tvrtke trenutno su usredotočene na obnovu, posebno nakon nedavnih prirodnih katastrofa. Ovi projekti nude unosne ugovore, često s boljim financijskim uvjetima, što rekonstrukciju čini privlačnijom za građevinske tvrtke od izgradnje novih stambenih nekretnina. To je dovelo do nedostatka građevinskih resursa za nove projekte, čime se smanjila ponuda novih stanova i povećale cijene.

3. Potražnja za novim stanovima:

Još jedan čimbenik koji pridonosi rastu cijena je snažna potražnja za novim stanovima u Hrvatskoj. S nastavkom trendova urbanizacije, gradovi poput Zagreba bilježe porast potražnje za modernim, novoizgrađenim nekretninama. Osim toga, sve veći priljev stranih kupaca i ulaganja – posebno iz turističkog sektora – također je pridonio rastućoj potražnji za nekretninama, posebno na vrhunskim lokacijama.

4. Turistički utjecaj i strana ulaganja:

Turizam igra veliku ulogu na hrvatskom tržištu nekretnina, posebno u obalnim područjima i gradovima poput Dubrovnika i Splita. Kako je zemlja i dalje popularno odredište za turiste i iseljenike, potražnja za nekretninama za iznajmljivanje i kupnju u tim regijama i dalje je velika. Strana ulaganja u nekretnine također su značajan čimbenik koji dodatno podiže cijene.

POS stanovi u Hrvatskoj: povoljnija opcija

Dok novi stanovi općenito postaju sve skuplji, Program javnog stanovanja (POS) Vlade Republike Hrvatske nudi pristupačniju alternativu. POS stanovi posebno su usmjereni na to da stanovanje učine dostupnijim široj populaciji, a dolaze po znatno nižoj cijeni. U 2024. prosječna cijena četvornog metra za POS stanove iznosila je 1.316 eura, što je još uvijek porast od 3,1% u odnosu na prethodnu godinu, ali mnogo pristupačnije od prosječne tržišne cijene.

Međutim, unatoč pristupačnosti, POS stanovi čine samo mali dio ukupnog tržišta nekretnina. U 2024. godini diljem Hrvatske prodano je samo 200 POS stanova, što je minimalna brojka u usporedbi s 3.589 stanova koje su prodale privatne tvrtke i pravne osobe. Ograničena dostupnost POS stanova dodatno pogoršava pitanje pristupačnosti na hrvatskom tržištu, ostavljajući mnoge potencijalne kupce s malo opcija.

Regionalne razlike u cijenama

Dok Zagreb i dalje dominira tržištem i po potražnji i po cijenama, rast cijena stanova osjeća se i u drugim dijelovima Hrvatske. U gradovima i mjestima izvan glavnog grada cijena četvornog metra novih stanova dosegla je 2.211 eura u 2024., što je povećanje od 14% u odnosu na prethodnu godinu. To ukazuje na rastući trend rasta cijena nekretnina izvan samog velikog urbanog središta Zagreba, jer raste i potražnja za novim nekretninama u drugim dijelovima Hrvatske.

Izazovi s kojima se suočava hrvatska građevinska industrija

Jedan od najhitnijih izazova na hrvatskom tržištu nekretnina je nedostatak građevinskih radnika. Ova nestašica dijelom je posljedica viših plaća koje se nude u sektoru obnove, gdje izvođači mogu zaraditi znatno više nego na tržištu novih nekretnina. To je navelo mnoge građevinske tvrtke da daju prednost projektima obnove u odnosu na izgradnju novih stanova, što dodatno povećava cijene dostupnih nekretnina.

Osim toga, hrvatskom građevinskom sektoru nedostaju jaki strani igrači koji bi mogli donijeti dodatne resurse i stručnost. Kao rezultat toga, građevinski kapaciteti zemlje su ograničeni, a to i dalje stvara neravnotežu između ponude i potražnje, uzrokujući rast cijena.

Pogled unaprijed: Budućnost nekretnina u Hrvatskoj

Dok gledamo u budućnost, čini se da će hrvatsko tržište nekretnina nastaviti doživljavati rast cijena, posebno u područjima s velikom potražnjom poput Zagreba i duž obale. Ključni izazov u budućnosti bit će rješavanje nedostatka novih stanova i pronalaženje načina da stanovanje učinite pristupačnijim, posebno za kupce koji prvi put kupuju. Vladine inicijative poput POS programa morat će se proširiti i moraju se poduzeti koraci za rješavanje temeljnih problema ponude i nedostatka radne snage u građevinskoj industriji.

Za one koji žele ući na tržište, bitno je biti informirani i pažljivo planirati. Iako se ne nazire trenutno olakšanje za rast cijena, razumijevanje pokretača koji stoje iza trendova pomoći će i kupcima i ulagačima da se učinkovitije snađu na tržištu.

Zaključno, iako hrvatsko tržište nekretnina nudi brojne mogućnosti, rastuća cijena novih stanova značajan je izazov. Uz kombinaciju inflacije, zahtjeva za rekonstrukcijom i velike potražnje za novim nekretninama, jasno je da će se tržište nastaviti razvijati, a kupci će se morati prilagoditi novoj stvarnosti hrvatskog tržišta nekretnina.

Izvor: Poslovni.hr